Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung leicht erklärt + Beispiel

Was versteht man unter Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?

So genannte Vermietungseinkünfte, also die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in § 2 Abs. 1 Nr. 6 und § 22 EStG geregelt. Zu ihnen zählen:

  • Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden oder Teilen von Gebäuden wie z.B.: einer Garage, eines Büros, usw.
  • Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Anlagevermögen wie Maschinen oder Einrichtung.
  • Einkünfte aus einer zeitlich begrenzten Überlassung von Rechten, wie im Fall von Urheberrechten bei Musikern, Schriftstellern, usw. (Lizenzgebühren).

Zur Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, können von den Einnahmen noch angefallene Werbungskosten wie die AfA oder die Grundsteuer abgezogen werden.

Zählen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung jedoch zu einer anderen Einkunftsart, dann hat diese stets Vorrang (Subsidiaritätsklausel) und die Einkünfte sind gemäß § 21 Abs. 3 EStG genau dieser zuzuordnen. Vermietet ein Einzelunternehmer eine zum Betriebsvermögen zählende Immobilie, gehen die Mieteinnahmen in den Unternehmensgewinn ein und stellen daher Einkünfte aus Gewerbebetrieb dar.

Die Mieteinnahmen werden stets zum Zeitpunkt ihres Zuflusses erfasst. Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die dem Steuerpflichtigen jedoch erst kurz vor oder kurz nach Ende des Kalenderjahres, zu welchem sie eigentlich gehören, zugeflossen sind, müssen in dem Kalenderjahr verbucht werden, in dem sie angefallen sind. Wird also die Dezembermiete erst am 5. Januar vom Mieter überwiesen, muss sie trotzdem im Dezember des Vorjahres verbucht werden.

Was ist der Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung?

Bei einer Verpachtung bekommt man nicht nur das Recht zur Nutzung, wie bei der Vermietung, sondern man hat auch Anspruch auf das, was das verpachtete Grundstück, usw. hervorbringt. Dies bezeichnet man als so genannte Fruchtziehung. Wenn jemand also ein Grundstück pachtet, darf er nicht nur das Grundstück nützen, sondern darf z.B.: auch wenn dort Obstbäume gepflanzt sind, die Früchte ernten und diese wenn er möchte sogar verkaufen.

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Autor(in) des Artikels:

mm
Hat Wirtschaftswissenschaften an der Universität Kassel studiert. Einzelunternehmer seit Mai 2006 & Chefredakteur von Uni-24.de

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